Juan Luis de Tecnorantes me ha abierto el apetito para hablar del tema, a raíz de su post, directo y contundente, con una pregunta provocadora: ¿empieza el estallido de la burbuja inmobiliaria".
Empecemos por lo obvio: no soy adivino. Pero llevo varios años conectado al sector inmobiliario debido a mi involucracion en el sector de los clasificados inmobiliarios online, así que me he podido formar una cierta opinión al respecto de la llamada "burbuja inmobiliaria" en España.
Separemos "crisis o pinchazo inmobiliario", de "crisis en bolsa de las inmobiliarias". No es el mismo problema, aunque sea el mismo sector. A mí me sigue costando mucho llamarlo "burbuja inmobiliaria". Siempre que me preguntaban al respecto decía que prefería la analogía con un "globo". Y no es lo mismo: una burbuja explota seguro y de golpe, tarde o temprano. En cambio un globo puede explotar si se le agrede y no se está pendiente, pero seguro se deshincha en el tiempo, tarde o temprano.
Empiezo hablando de lo segundo: una crisis en bolsa de las inmobiliarias es algo que sucederá seguro (ya ha empezado). De momento ya ha habido una corrección en bolsa importante. A ver como evoluciona estos proximos dias la bolsa. Notad que la mayoria de los bancos y cajas YA han vendido sus inmobiliarias participadas y sus carteras inmobiliarias a otros grupos, normalmente a empresas inmobiliarias con intencion de ejecutar una concentración en el sector via fusiones, y en algunos casos con intencion de salir a otros mercados internacionales "prometedores" a procurar repetir la experiencia ultralucrativa española. Ya se ha sacado suficiente tajada, hablando claro. Es importante recordar que normalmente en bolsas cotizan las constructoras-promotoras, que venden inmuebles de obra nueva fundamentalmente en lo que a inmobiliaria residencial se refiere.
En cuanto a lo primero: para una empresa dedicada a la intermediacion inmobiliaria que no cotice en bolsa, la crisis o pinchazo inmobiliario le vendrá si el volumen de transacciones en las que interviene (y de las que se saca su margen) decreciese de sopetón. Es una evidencia que hay un problema en este punto: los precios tocan techo, ya no hay tantas transacciones inmobiliarias de compra-venta en un mismo período y las viviendas permanecen mas tiempo expuestas a la venta.
Dado que ya sucede esto, quien tenga una inmobiliaria deberá redimensionar su empresa a la baja y reducir sus costes en poco tiempo, con todo lo que esto implica de traumático para la empresa, las personas y profesionales que la integran y el sector en general. Va a tener que abordarse en todo el sector inmobiliario una reestructuración en todas las áreas, marketing y publicidad, costes y estructura de personal, inversiones para ganar eficiencia operativa, etc. Urgente: cambiar o morir.
Para mí, un "pinchazo con explosion" sería por ejemplo un descenso de más del 30% de las transacciones de golpe, junto con un descenso de un 10%-20% del precio medio de la vivienda. Y todo ello en 1 año. Pero los tres factores a la vez, no uno ni dos. Volumen, precio y tiempo.
Si esto no se da de modo conjunto, es decir, si el descenso se produce en varios años, o se reducen las transacciones pero no el precio, o baja el precio pero no las transacciones, entonces no creo que se deba hablar de pinchazo ni de explosión. Solo de ajuste, deshinchamiento del globo o como lo llamemos. Esto será lo mejor para todos.
La evolución del tipo de interés lo va a marcar todo. El tipo de interés condicionará las hipotecas y el nivel de endeudamiento de las familias y de las empresas.
Mientras sea soportable como gasto corriente el coste financiero, la gente con hipoteca en curso va a poder seguir pagando su casa, pero apretandose el cinturon. Si se hace insoportable, entonces habrá un problema económico muy grande a corto: reducción del consumo de las familias por el alto endeudamiento hipotecario, contracción de la economía a corto. De la tasa de ahorro ya ni hablo. No creo que vaya a haber mucha bancarrota familiar, a pesar de todo. Sería desastroso a todos los niveles y requeriría medidas de tipo fiscal (acordaos que de politica monetaria ya no hay margen al venir dictada a nivel europeo).
En cuanto al acceso a la primera vivienda, tengo malas vibraciones, al menos a día de hoy. Aumento de la demanda de alquileres accesibles (casas pequeñas y/o fuera del radio urbano y/o viviendas a compartir y/o quedarse con los padres). Pero la oferta inmobiliaria no se va a regirar tan rapido hacia el alquiler, este cambio de mercado no es sencillo ni rapido.
Los jóvenes no entrarán (ya no entran) en el mercado de la compra de vivienda si no tienen ninguna casa a cambio. Y esto durante varios años: el mercado de compra se les ha cerrado por un tiempo. Pero aquí no se acaba el mundo ni mucho menos. (Esto es lo que le explico a mi hermano pequeño que tiene 21 años para que no se desanime y siga adelante...).
Os encaja lo que digo? Teneis algún punto de vista distinto? más radical? más optimista?
A los profesionales del sector inmobiliario, ¿os asusta esta previsión o es una oportunidad para que como se dice normalmente "se haga limpieza" en el sector?
Edu, la foto que haces de la situación me parece más que correcta, o al menos la más sensata vistos los recientes acontecimientos. No obstante creo que nos olvidamos de un agente con mucha capacidad de influencia y que puede alterar significativamente el panorama. Ese agente no es otro que el gobierno y sus medidas electoralistas (ojo! no hablo ni de PSOE ni de PP, hablo de quien quiera que gobierne cuando la escena se ponga más fea de lo actual).
Pero centrándonos el gobierno. Las medidas actuales - por ejemplo la obligación para las constructoras de ceder un porcentaje del terreno de construcción para vivienda protegidas - no resultará en un abaratamiento de la vivienda, si no en una subvención que como todas las subvenciones encarecerá el mercado. Dicho de otra manera, si de 10 casas, una se tiene que entregar para vivienda protegida, (1)las 9 restantes serán más caras, (2) el afortunado ganador de esa vivienda estará comprando bajo precio de mercado, pero dudo que algún día decida vender también a bajo precio por mucho que la ley prohiba vender a precios superiores. Toma como ejemplo los pisos de bajo alquiler de detrás de la illa diagonal con contratos máximos de 5 años. No hay quien los haga rotar! Se quedan siempre en las mismas manos. ¿Porqué? Porque ningún gobierno se atreverá a tocar el tema. ¿Crees que alguien se atreverá a forzar la ley cuando los propietarios de pisos de protección oficial quieran venderlos? Lo dudo.
Con esto solo quiero destacar que el afan electoralista y manipulador del gobierno en un tema tan importante como este SI que puede seguir inflando el globo. Y un globo muy inflado si pincha. Más si le incluímos la poca credibilidad que proyectan nuestro mercados (encabezados por el comportamiento vergonzos de la CNMV). Una credibilidad que es necesaria para mantener el ritmo de inversión extranjea (inmobiliaria y mobiliaria) en este país, y sin la cual, despídete fofito.
Estoy de acuerdo contigo en que no habrá tanta bancarrota en las familias... pero creo que no por los mismos argumentos. El mio es bien sencillo, el gobierno se sacará unas ayudas de la manga como hace siempre, eso sí a costa del resto de la población. Y si no cojamos el caso AFINSA, donde ahora a todos los españolitos nos toca subvencionar 500 millones de euros en una línea de anticipos sin intereses a cuenta del ICO, para cubrir los problemas de gente que LIBREMENTE optó por realizar inversiones financieras sin ni siquiera informarse.
Realmente frustante.
Fuente noticia Afinsa: http://www.bolsacinco.com/070420150558EP_gobierno_concedera_millones_creditos_intereses_afectados_forum_afinsa.htm
Publicado por: Alex B. | 04/30/2007 en 09:53 a.m.
Muchas gracias por la aportación, Alex.
A modo de información adicional publicada, he encontrado este artículo de El Confidencial ( http://www.elconfidencial.com/noticias/noticia_23244.asp ) en el que se detalla con numeros bastante crudos el inicio de la caída en el volumen de transacciones.
...y luego un síntoma más "microeconómico", ya a título personal. Nunca en los 10 años que llevo yendo a pasar fines de semana en la zona de Seva-Aiguafreda (50kms de barcelona) había visto tanta casa haciéndose y tanto anuncio de casa en venta. Nos hemos quedado impresionados, no exagero nada si digo que en el tramo que hemos recorrido en coche era del orden de un 5-10% de las casas y chalets. Impresionante de veras.
Publicado por: Edu Bayo | 05/01/2007 en 06:36 p.m.
Edu
Tus analisis me parecen acertados
No obstante hay que tener en cuenta diferentes factores por los cuales las viviendas suben
Una de ellas y me parece importante es la voracidad recaudatorias de ayuntamientos, comunidades y estado
En la compra d euna vivienda el estado y en este caso las comuniodades autonomas que lo tienen transferido se llevan un siete por ciento del valor de la vivienda
Y ese 7% lo sigue siendo a pesar de que el valor de los pisos ha subido, es decir hace 7 años por ejemplo esa vivienda valia 30 millones de ptas y se llevaban el 7% ahora vale 60 millones y se llevan el mismo 7%, ¿No hay margen para bajar ese porcentaje?, evidente me si.
Y un 7% sobre el valor representa financiar una cuota mensual alta.
Por otro lado los valores catastrales se actualizan en cada venta y los ayuntamientos cada vez cobran mas, por la misma vivienda
Es un tema complejo, el valor del suelo, etc,.
saludos
f. escobedo
Publicado por: f escobedo | 05/07/2007 en 02:22 p.m.
Buen articulo y buen blog.
Felicidades.
compartir piso
Publicado por: compartir piso | 07/30/2009 en 09:49 a.m.